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Assignation en réitération de la vente : la publication n’a pas pour effet de conférer des droits sur l’immeuble

Civil - Immobilier
06/10/2020
Dans un arrêt du 1er octobre 2020, la Cour de cassation rappelle que si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques. 
Une société vend un immeuble par acte authentique du 25 juillet 2013. Le 23 juillet 2014, l’acheteur conclu avec une personne une promesse de vente sous seing privé portant sur ce même bien.
 
Ce dernier décide de l’assigner en réitération de la vente et publie son assignation le 26 mars 2015. Le 12 octobre de la même année, la société engage une action en résolution de la vente de 2013 pour défaut de paiement du prix contre les deux parties de la promesse et le notaire.
 
La cour d’appel déclare recevable la demande de la société en résolution de la vente. Elle relève l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession de 2014 et retient que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé n’a pas pour effet de conférer des droits sur l’immeuble.
 
Après un pourvoi formé par le bénéficiaire de la promesse, la Cour de cassation rappelle que « Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques (Cass. 3e civ., 22 oct. 1974, n° 73-12.127, Bull. 1974, III, n° 372) ». Notons que cette règle est applicable depuis la loi du 23 mars 1855 et a été reprise à l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
 
Également, la publication facultative de la demande en justice permettant d’obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, organisée par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, « n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret » souligne la Haute juridiction dans son arrêt du 1er octobre 2020.
 
Et les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1 du décret et 2379 du Code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière, ne conditionnent « son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti ».
 
Alors, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur la publication de la demande en résolution de la vente. Le bénéficiaire n’ayant pas qualité d’ayant droit, il ne pouvait faire obstacle à l’action en résolution de la vente de juillet 2013 engagée par la société. Enfin, le demandeur ne s’est pas prévalu d’une irrecevabilité résultant de la renonciation de la société à l’action résolutoire dans ses conclusions d’appel, « le moyen est de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ».
 
Source : Actualités du droit