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Si ce diagnostic s’avère erroné, à quelle indemnisation peut prétendre l’acquéreur ? C’est à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans un arrêt du 21 novembre 2019.
Par acte du 27 novembre 2009, un couple a vendu à un autre une maison d’habitation. Une expertise a révélé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) était erroné. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation de leurs préjudices.
Les juges du fond ont déclaré le diagnostiqueur responsable de la seule perte de chance d’acquérir à un prix moindre et ont ainsi limité l’indemnisation des acheteurs.
En effet, selon ces derniers, lorsque le diagnostic prévu au 6° de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain dont le diagnostiqueur doit réparation.
La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Celle-ci relève que selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. En effet, précise le II de l’article précité, « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
Dès lors, « ayant retenu que (le diagnostiqueur) avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».
À noter que la loi Élan, n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.) a modifié le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, à compter du 1er janvier 2021, L'acquéreur ne pourra « se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu'une valeur informative ». La « valeur informative » est donc réduite aux recommandations insérées dans le DPE.
Néanmoins, rien n’a été modifié en cas d’absence de DPE (pas de garantie des vices cachés correspondante prévue : v. CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er). Qu’en sera-t-il en cas de diagnostic erroné ? Sûrement plus qu’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. La Cour de cassation se prononcera en temps utiles.
Sur le DPE lors de la vente d’un bien immobilier, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 3805.
Vente d’une maison d’habitation et valeur du DPE
Civil - Immobilier
25/11/2019
L’acquéreur ne peut se prévaloir, à l'encontre du propriétaire, des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui n'a qu'une valeur informative.
Si ce diagnostic s’avère erroné, à quelle indemnisation peut prétendre l’acquéreur ? C’est à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans un arrêt du 21 novembre 2019.
Par acte du 27 novembre 2009, un couple a vendu à un autre une maison d’habitation. Une expertise a révélé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) était erroné. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation de leurs préjudices.
Les juges du fond ont déclaré le diagnostiqueur responsable de la seule perte de chance d’acquérir à un prix moindre et ont ainsi limité l’indemnisation des acheteurs.
En effet, selon ces derniers, lorsque le diagnostic prévu au 6° de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné, le coût des travaux nécessaires pour réaliser une isolation thermique conforme à la performance énergétique annoncée dans ce diagnostic constitue un préjudice certain dont le diagnostiqueur doit réparation.
La Cour de cassation rejette leur pourvoi. Celle-ci relève que selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. En effet, précise le II de l’article précité, « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
Dès lors, « ayant retenu que (le diagnostiqueur) avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».
À noter que la loi Élan, n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.) a modifié le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, à compter du 1er janvier 2021, L'acquéreur ne pourra « se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu'une valeur informative ». La « valeur informative » est donc réduite aux recommandations insérées dans le DPE.
Néanmoins, rien n’a été modifié en cas d’absence de DPE (pas de garantie des vices cachés correspondante prévue : v. CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er). Qu’en sera-t-il en cas de diagnostic erroné ? Sûrement plus qu’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. La Cour de cassation se prononcera en temps utiles.
Sur le DPE lors de la vente d’un bien immobilier, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 3805.
Source : Actualités du droit
